Antes de mais nada você deve saber que a matrícula do imóvel é o documento que apresenta as principais informações do imóvel que influenciam no seu registro e averbação, por exemplo dados de localização do imóvel e medidas. 

Quem realiza o registro ou a averbação (modificação) é o registrador de imóveis, profissional responsável por fazer as anotações devidas na matrícula, segundo as determinações legais. 

Se forem identificados erros ou divergências na matrícula do imóvel, estes deverão ser retificados para que possam ser sanados, seja na via administrativa ou judicial. 

As alterações associadas à numeração do imóvel ou do nome da rua também serão informadas na matrícula do imóvel pela averbação, bem como a condição do proprietário, isto é, se este é falecido, divorciado ou casado, por exemplo. 

Uma curiosidade muito interessante é que a partir da matrícula você consegue identificar os antigos proprietários e os atuais, e ainda, a forma pelo qual o imóvel foi adquirido, se por compra e venda, permuta ou doação, com a especificação de valores, a depender do caso. 

Sabendo que a matrícula é o principal documento do imóvel, e esta deve observar a realidade fática do bem, agora você precisa ter conhecimento de como prosseguir para regularizar o seu imóvel, caso não possua matrícula. Vamos lá?

Imóvel sem matrícula, como regularizar?

Se você está nessa situação, não se assuste. Aproximadamente 300 mil imóveis no território nacional estão irregulares. 

A falta ou a apresentação de dados equivocados na matrícula corresponde aos principais fundamentos de irregularidade dos imóveis, que só podem ser considerados como regulares quando atualizados e dizem respeito à realidade em que se encontram. 

Ter imóvel sem matrícula pode influenciar no seu preço de mercado, que cai em torno de 60%. Além disso, você não consegue efetuar compra, venda, financiamento, doação ou permuta. Logo, ainda que resida no imóvel, não será proprietário, na forma da lei. 

Caso o imóvel tenha matrícula, mas esteja desatualizada, o caminho é a regularização com registros e averbações pendentes, seja por intermédio de atos administrativos ou judiciais, a depender da complexidade da causa. 

Por outro lado, se o imóvel não possui matrícula, embora a solução seja mais dificultosa, ela não é impossível. 

Veja bem: o primeiro ponto a ser analisado é verificar se você possui a transcrição, uma espécie de anotação antiga feita pelos registradores em livros no Cartório. Essa transcrição pode sanar a sua irregularidade quando existir o registro do primeiro ato atrelado ao imóvel, por exemplo, venda e compra, inventário, doação etc. 

Se o seu caso não se encaixa na transcrição, há ainda 2 hipóteses para promover a matrícula de um imóvel, são elas, a usucapião e a regularização fundiária. Veja os principais aspectos de cada uma:

• Usucapião: é a forma de aquisição da propriedade em virtude de posse prolongada no tempo. Há várias espécies de usucapião que devem ser analisadas por um especialista na área imobiliária, para ver se você preenche os requisitos legais, mas o importante é que você entenda que a partir dessa aquisição originária de propriedade, feita na via administrativa ou judicial, o registrador imobiliário promove a abertura de uma matrícula para o imóvel, isto é, como se ele estivesse nascendo naquele instante.

• Regularização Fundiária: apresentada pela Lei nº. 13.465/17, a Regularização Fundiária é o processo de medidas jurídicas, ambientais, sociais e urbanísticas que visam incorporar os núcleos urbanos informais ao espaço territorial urbano, dando titulação aos seus respectivos ocupantes.

Por tudo o que foi abordado, acredito que você percebeu que qualquer que seja o motivo da irregularidade da matrícula de um imóvel, ela poderá ser regularizada. 

Não deixe para regularizar essa parte do seu bem quando precisar! Evite dor de cabeça e seja precavido! 

A análise preventiva da regularidade do seu imóvel pode ser feita por advogado atuante na área imobiliária, que te informará o melhor caminho a ser seguido, os valores das custas, emolumentos e até impostos que possam existir. 

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Por Alaíne Oliveira 

Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial